Makale Yazar(Ekrem Öncü)

Degerli konut vergisi neden ertelenmeli ve neden yeniden düzenlenmelidir?
02.01.2020 00:00:00

Degerli konut vergisi neden ertelenmeli ve neden yeniden düzenlenmelidir?

02 Ocak 2020, 12:25 ---

Degerli konut vergisi (DKV) 7 Aralik 2019 tarihli Resmi Gazete’de yayimlandi ve yürürlüge girdi. Ancak yürürlüge girdigi andan itibaren bu vergi çok tartisildi ve tartisilmaya da devam ediyor. En son Cumhurbaskani sözcüsü degerli konut vergisinin bir yil ertelenecegini ve yeniden düzenlenecegini açikladi. Bu açiklama isabetli olmustur. Neden isabetli oldugunu asagida ele alacagim. Ancak, bir erteleme olacak ise, 20 Subat 2020 tarihine kadar yasal düzenleme yapilmalidir. Nitekim beyan tarihinde son gün 20 Subat 2020 tarihidir.

Türkiye sinirlari içinde bulunan mesken nitelikli tasinmazlardan bina vergi degeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen degeri 5.000.000 Türk lirasi ve üzerinde olanlar degerli konut vergisine tabidir.

5.000.000.-TL ve üstünde kiymeti olan degerli konut vergisinin degeri nasil tespit edilecektir?

Burada iki sekilde deger tesbitinden söz edilmektedir.

1-Bina vergi degeri: Maliye ve Bayindirlik ve Iskan Bakanliklarinca müstereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal insaat maliyetleri ile Takdir Komisyonlarinca bulunacak arsa veya arsa payi degeri esas alinarak hesaplanan bedeldir.

2- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen deger.

Bu iki degerden biri 5.000.000 TL’yi geçiyor ise DKV ödenecektir. Burada Emlak Vergisi bina vergi degeri üzerinden aliniyor iken DKV genellikle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen deger üzerinden alinacaktir. Yani iki ayri verginin konusu ayni olmasina ragmen, örnegin Emlak Vergisi çok daha düsük deger üzerinden aliniyorken DKV çok daha yüksek deger üzerinden aliniyor olacaktir. Ayni mesken üzerinden iki farkli deger belirlenerek bu degerlere göre farkli uygulama yapilmis olacaktir. Ayrica, hem Emlak Vergisi hem de DKV ayni servet üzerinden alinan vergi niteliginde olup vergileme ilkelerinden olan vergi adaleti ve ödeme gücü ilkesi bakimindan sorunlu bir vergi olmustur.

Yine, bu konutlarin satislarinda tapu harci ve gelir vergisi boyutu ile de yüksek olan deger esas alinacak olur ise çok yüksek vergilerle karsi karsiya kalinacaktir.

Belirlenen degere nasil itiraz edilecek, deger nasil kesinlesecek ve hangi mahkemelerde dava açilabilecektir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce ilgili mevzuat kapsaminda yapilan veya yaptirilan degerleme sonucunda belirlenen ve degeri 5.000.000TL’yi asan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli tasinmazlar, ilgilileri tarafindan ulasilabilecek sekilde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünün internet sitesinde ilan edilir ve ilgilisine ayrica teblig edilir. Teblig tarihinden itibaren on besinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügüne itiraz edilmeyen mesken nitelikli tasinmaz degeri kesinlesir. Süresinde yapilan itirazlar, on bes gün içinde degerlendirilerek sonuçlandirilir ve kesinlesen deger, ayni usulle ilan ve ilgilisine teblig edilir. Bu deger, degerli konut vergisi uygulamasinda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen deger olarak kabul edilir.

Bu vergi uygulamasinda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen bir degerin bulunmamasi durumunda, bina vergi degeri esas alinarak vergilendirme islemleri yapilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen deger hem sitesinde ilan edilecek hem de ilgililere teblig edilecektir. Hukuksal olarak dikkate alinmasi gereken ilan degil tebligattir. Bu tebligata itiraz süresi 15 gündür. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce itirazlar 15 gün içerisinde sonuçlanacak ve tekrardan ilgilisine tebligat yapilacaktir. Bu tebligat ile meskenin degeri idare bakimindan kesinlesmis olacaktir. Bu kesinlesme verginin mükellefiyeti bakimindan önemlidir.

Mükellefiyetin baslama tarihi olarak kanunda “tutarin asildiginin belirlendigi tarih” deniliyor. Yani belirleme 2020’de olur ise mükellefiyet 2021 de baslayacaktir. O bakimdan degerlere itiraz edilirken bu süreler dikkate alinmalidir. Belirlemeden kastin kesinlesme olup olmadigi ise öncelikle kanunla en azindan ise ikincil düzenlemelerle açikliga kavusturulmasi gerekmektedir.

Belirlenen deger idare bakimindan mükelleflerin itirazina idarece verilen cevabin mükellefe tebligi ile kesinlesmekle birlikte mükellefler bakimindan yargi yolu açiktir. Bu degere itiraz edilecek mahkemeler idare mahkemeleri degil vergi mahkemeleridir. Degerli konutun bulundugu yerdeki vergi mahkemesine 30 gün içerisinde dava açilabilecektir. 7194 sayili bu Kanun Vergi düzenlemelerine iliskin bir kanundur ve bu konuda özel yetkili mahkemeler de vergi mahkemeleridir.

Deger tespitine 30 gün içerisinde dava açilmaz ise dava hakki kaybedilecek ve vergi ödenmek zorunda mi kalinacaktir?

30 gün içerisinde deger tespitine dava açilmaz ise verilecek beyannameler ihtirazi kayitla verilebilecek ve vergi mahkemelerinde dava yoluna gidilebilecektir. Bu davada da vergi mahkemeleri mutlaka deger tespitini degerlendirmek zorunda kalacaktir. Vergi mahkemesi deger tespitine deginmeyecek olsa dahi istinaf mahkemeleri mutlaka deger tespitinin yerindeligini sorgulayacaktir.

Kanunda belirlenen oranlar Anayasada yer verilen vergi adaleti ilkesini zedeliyor mu?

Verginin matrahi, bina vergi degeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen degerden yüksek olanidir. Degerli konut vergisine tabi mesken nitelikli tasinmazlardan degeri;

5.000.000 TL ile 7.500.000 TL arasinda olanlar                    (Binde 3)

7.500.001 TL ile 10.000.000 TL arasinda olanlar                  (Binde 6)

10.000.001 TL’yi asanlar                                                        (Binde 10)

oraninda vergilendirilir.

Payli mülkiyette ve elbirligi mülkiyette, matrahin hesabinda mesken nitelikli tasinmazin toplam degeri esas alinir.

5.000.000 TL’lik tutar, ikinci fikrada yer alan vergi oranlarina esas mesken nitelikli tasinmaz degerlerinin alt ve üst sinirlari ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen ve 5.000.000 TL tutarini asan (bu tutar dâhil) mesken nitelikli tasinmazlarin degeri her yil bir önceki yila iliskin olarak 213 sayili Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden degerleme oraninda artirilacaktir.

Burada belirleme yapilirken 5.000.000-7.500.000 TL arasi için binde 3 oranda vergi aliniyorken, 7.500.001 TL degeri olan meskenden binde 6 vergi aliniyor. Yani, 7.5000.000 degerli olan bir mesken için 22.500 TL vergi ödenecek iken, 7.500.001 TL degeri olan bir mesken için 45.000 TL vergi ödenecektir. Ödenecek vergi 1 tl degerden kaynakli olarak ikiye katlanmakta ve 22.500 TL fazla vergi ödenmektedir. Yine, 10.000.000 TL degeri olan mesken için 60.000 TL vergi ödenecek iken, 10.000.001 TL degeri olan mesken için ödenecek vergi 100.000 TL olacaktir. Bu adil bir vergileme yöntemi degildir.

Yapilmasi gereken ise Gelir Vergisinde oldugu gibi kademeli vergileme olmali idi. Böylece yukarida bahsettigimiz durumla karsilasilmayacakti.

Hangi tarihten itibaren DKV mükellefi olunacak ve hangi hallerde mükellefiyet sona erecektir?

Degerli konut vergisini mesken nitelikli tasinmazlarin maliki, varsa intifa hakki sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli tasinmaza malik gibi tasarruf edenler öder.

Bir mesken nitelikli tasinmaza payli mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oraninda mükelleftirler. Elbirligi mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar.

Degerli konut vergisi mükellefiyeti;

a) Mesken nitelikli tasinmazin degerinin, bina vergi degeri veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen degerin 5.000.000 TL tutarini astiginin (bu tutar dâhil) belirlendigi tarihi,

b) Vergi degerini tadil eden sebeplerin dogmasi hâlinde bu degisikliklerin vuku buldugu tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettigi tarihi,

takip eden yildan itibaren baslar.

Yanan, yikilan, tamamen kullanilmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflik sartlarini kazanan mesken nitelikli tasinmazlardan dolayi mükellefiyet, bu olaylarin vuku buldugu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Mükellefiyetin baslangici meskenin degerinin 5.000.000 TL’yi astiginin tespit edildigi tarihi izleyen yildir. Muafiyet sartlari ortadan kalkmis ise de izleyen yilda mükellefiyet baslayacaktir.

Mükellefiyetin sona ermesi ise muaf olunmasi, yanmasi, yikilmasi, tamamen kullanilmaz hale gelmesi, gibi hallerde olayin gerçeklesmesini izleyen taksitten itibaren olacaktir.  

Örnegin Aralik ayinda yandi, yikildi, kullanilmaz hale geldi ise mükellefiyet izleyen yilin Subat ayi sonunda sona erecektir. Subatin 20’sine kadar beyanname verilecektir. Beyan edilen vergi o kisi tarafindan verilecegi ve verginin de beyan veren kisi adina tarh ve tahakkuk edecegi için Subat ve Agustos taksiti bu kisi tarafindan ödenecektir.

2019 yili Aralik ayinda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünden yazi geldi ve 15 gün içinde itiraz edildi ise mükellefiyet ne zaman baslayacaktir?

Mükellefiyetin baslama tarihi olarak kanunda “tutarin asildiginin belirlendigi tarih” deniliyor. Yani, belirleme 2020’de olur ise mükellefiyet 2021 de baslayacaktir. O bakimdan degerlere itiraz edilirken bu süreler dikkate alinmalidir. Belirlemeden kastin kesinlesme olup olmadigi ise öncelikle kanunla en azindan ise ikincil düzenlemelerle açikliga kavusturulmasi gerekmektedir. Örnegin, 2019 yilinda Genel Müdürlük belirlemeyi yapti ve mükelleflere teblig etti onlarda 15 gün içerisinde itiraz etti itirazdan sonra genel müdürlük te 15 gün içinde itirazi sonuçlandirdi. Bu arada yil atladi ise 2019 için vergi ödenip ödenmeyecegi yeterince açik degildir. Genel Müdürlügün ilk tesbitine dayanarak mükellefiyet tesis edilmesi ise oldukça sikintili olacaktir. Mükellefiyetin degerin kesinlesmesine baglanmasi gerekir. O halde de itiraz süresi nedeni ile yil atlanirsa 2019 yili için vergi ödenmeyecektir.

Satis halinde satis için mükellefiyet ne zaman son bulacak ve alan için mükellefiyet ne zaman baslayacaktir?

Bu sorunun cevabi kanunda yer almamakla birlikte kanunun bu haliyle satisi izleyen ilk taksitin sonunda satici için mükellefiyet sona erecektir.

Alici için ise yil içerisinde mükellefiyetin baslamasini gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafindan takip eden yilin beyanname verme süresi içerisinde yani izleyen yilin 20 Subatina kadar ilgili vergi dairesine beyanname verilecektir.

Burada bir karmasa dogabilecektir. Kanun yeterince açik degildir. Örnegin Motorlu Tasit Vergisinde Ocak ayi sonuna kadar ve Temmuz ayi sonuna kadar ödeme süresi var ve araç kimin üzerinde ise taksitleri o ödüyor. Burada da sistem aynen o sekilde çalismalidir. Bu konu ancak kanuni bir düzenleme ile açikliga kavusturulabilecektir. Ikincil düzenleme olan Teblig, Genelge, Özelge ile bu sorun çözülemez.

DKV’nden kimler muaf olacaktir, muafiyetin sartlari nelerdir?

Asagida yazili mesken nitelikli tasinmazlar, degerli konut vergisinden muaftir:

a) Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin maliki veya intifa hakkina sahip oldugu mesken nitelikli tasinmazlar.

b) Türkiye sinirlari içinde mesken nitelikli tek tasinmazi olan kisilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup onsekiz yasini doldurmamis olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadigini belgeleyenlerin, gelirleri MÜNHASIRAN kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarindan aldiklari ayliktan ibaret bulunanlarin sahip oldugu mesken nitelikli tasinmazlar (intifa hakkina sahip olunmasi hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kisilerin tek meskene hisse ile sahip olmalari hâlinde hisselerine ait kisim hakkinda da uygulanir.).

c) Yabanci devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanilan mesken nitelikli tasinmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli tasinmazlar ve bunlarin müstemilati (karsilikli olmak sartiyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarasi kuruluslara, milletlerarasi kuruluslarin Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli tasinmazlar.

ç) Esas faaliyet konusu bina insasi olanlarin isletmelerine kayitli bulunan ve henüz ilk satisa, devir ve temlike konu edilmemis yeni insa edilen mesken nitelikli tasinmazlar (arsa karsiligi insaat islerinde sözlesme geregi taahhüt isini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli tasinmazlar dâhil) (bu tasinmazlarin kiraya verilmesi veya sair surette kullanilmasi hâlleri hariç).”

Türkiye sinirlari içinde tek meskeni olanlardan,

-Hiçbir geliri olmadigini ispat edenler

-Ya da geliri MÜNHASIRAN kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarindan elde ettikleri gelirlerden ibaret olanlar vergiden muaf olacaklardir. Muafiyet ile belli kisiler verginin disina çikarilmaktadir.

Buradaki muafiyetten yararlanmak çok da kolay olmayacaktir. Tek gelirin münhasiran kanunla kurulmus sosyal güvenlik kurumundan elde edilmesi sarti bulunmaktadir. Gelir vergisinde yedi gelir unsuru vardir. Bunlar, ücret, menkul sermaye iradi, gayrimenkul sermaye iradi, ticari kazanç, serbest meslek kazanci, zirai kazanç, diger kazanç ve iratlardir. Bu yedi gelirden herhangi birini elde eden biri istisnadan faydalanamayacaktir.

Örnegin emekli birinin maasi bankaya yatti ve banka da bu maasa faiz isletti ise istisnadan faydalanmak mümkün olmayabilecektir. Aslinda faiz geliri stopaja tabi oldugu için Gelir Vergisinin Geçici 67 inci maddesi uyarinca beyan edilen bir gelir degildir. Ancak, kanunda istisna ya da beyan edilmeyen kazançlar nedeni ile bu istisna bozulmaz diye bir düzenleme olmadigi için durum tartismalidir. Yani, maasi yaninda 10 TL faiz geliri elde eden bu istisnadan faydalanamayabilir. Bu kanunun konulus amacina uygun olamaz ama kanunun lafzi bunu söylemektedir.

Insaat sirketleri yeni yaptiklari ve henüz devir etmedikleri meskenler için DKV ödemeyeceklerdir. Ancak bu konutlari kiraya vermemeleri gerekmektedir.

Beyanname hangi vergi dairesine ve hangi süre içerisinde verilecek, ödemeler hangi tarihlerde yapilacaktir?

Mükellef tarafindan, mesken nitelikli tasinmaza iliskin bina vergi degeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlügünce belirlenen deger, buna ait vesikalarla, mesken nitelikli tasinmazin bulundugu yerdeki Gelir Idaresi Baskanligina bagli yetkili vergi dairesine, mesken nitelikli tasinmazin degerinin 5.000.000 TL tutarini astigi (bu tutar dâhil) yili takip eden yilin subat ayinin 20 nci günü sonuna kadar beyanname ile beyan edilir ve vergi, yetkili vergi dairesince yillik olarak tarh ve tahakkuk olunur. Müteakip yillar için mükellef tarafindan ayni sekilde yillik olarak beyanname verilir ve vergi ilgili vergi dairesince tarh ve tahakkuk olunur.

Elbirligi mülkiyetinde mükellefler müsterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Payli mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilir.

Vergi dairesi tarafindan tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yilin subat ve agustos aylarinin sonuna kadar iki esit taksitte ödenir.

Yil içerisinde mükellefiyetin baslamasini gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafindan takip eden yilin beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir.

Avrupa Insan haklari mahkemesi bu tür vergilere nasil bakmaktadir?

AIHM ülkelerin vergileme haklarina atifta bulunmakla birlikte ölçülülük esasina da vurgu yapmaktadir. Örnegin DKV mükellefi bu vergiyi ödeyemez ise ve bu yüzden konutunu kendisi ya da devlet (haciz koymak suretiyle) satmak zorunda kalirsa ölçüsüz bir müdahale nedeni ile AIHM ihlal karari verebiliyor ve bu yönde kararlari bulunmaktadir.

Örnegin Kadiköy de iki dairesi esinden miras kalan ve bir dairesinde oturup bir dairesini 12.000 TL’ye kiraya veren birinin evlerinin her birine yaklasik 12 000.000 TL deger biçilmistir. Bu mükellef kiraya verdigi meskenden 144.000 TL kira geliri elde edip 240.000 TL vergi ödeyecektir. Bu kisinin senelik 36.000 TL de emekli maasi olup toplam geliri 180.000 TL iken sadece ödeyecegi DKV 240.000 TL olacaktir. Ayrica 144.000 TL kira geliri için de gelir vergisi ödenecektir. Hatta üstüne bir de emlak vergisi ödenecektir. Iste buradan AIHM ihlal karari çikmasi kuvvetle muhtemeldir.  

Degerli konut vergisi uygulanacak ise yukarida ele aldigimiz birçok sorunlu mesele çözüme kavusturulmalidir. Cumhurbaskani sözcüsü DKV’nin ertelenecegini ve kisilerin gelirlerini de dikkate alarak düzenleme yapacaklarini ifade etmistir. Kisilere degerli meskenler miras kalmis olabilir ancak bu degerli meskenlere getirilecek yüklü miktarda vergiyi kisilerin ödeme gücü olmayabilir. Bu tür vergi düzenlemelerine gidilirken konuya genis çerçeveden bakarak magduriyetler yaratilmamalidir.

Kaynak : http://www.finansgundem.com/yazarlar